Grunderwerbsteuer bei Schenkung
Die Grunderwerbsteuer bei Schenkung
Grundsätzlich muss bei dem Kauf von Immobilien Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Diese beträgt in NRW zurzeit 6,5 % vom Kaufpreis. Das Gesetz sieht jedoch Ausnahmefälle vor, bei denen bei Schenkung von Immobilien keine Grunderwerbsteuer anfällt. Im Folgenden wird erklärt, wann bei Schenkungen Grunderwerbsteuer anfällt und wann nicht.
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz bestehen einige Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht:
- Immobilienerwerb durch Eheleute
- Immobilienerwerb durch eingetragene Lebenspartner
- Immobilienerwerb durch Kinder
- Immobilienerwerb durch Stiefkinder
- Immobilienerwerb durch Eheleute/ Lebenspartner der Kinder/ Stiefkinder
- weitere Abkömmlinge, die mit dem Veräußerer der Immobilie in gerader Linie verwandt sind, z.B. Enkel oder Urenkel
Ferner fällt keine Grunderwerbsteuer an bei dem Erwerb einer zum Nachlass gehörenden Immobilie durch Miterben zur Teilung des Nachlasses.
Beispiel: Drei Kinder haben nach dem verstorbenen Vater ein Haus geerbt. Eines der Kinder erwirbt die Anteile der beiden anderen Kinder und wird Alleineigentümer des Hauses. Hierbei fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Bei sonstigen Immobilienschenkungen, die nicht ausdrücklich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen wurden, fällt die Grunderwerbsteuer an. Besondere Vorsicht gilt bei Immobilienverträgen zwischen Geschwistern oder zwischen Onkel und Tante bzw. Nichten und Neffen oder weiter entfernten Verwandten oder gar nicht verwandten Personen.
Beispiel: Die Geschwister Ines und Norbert Müller sind zu je 1/2 Miteigentümer von zwei Häusern. Sie möchten erreichen, dass Ines Müller Alleineigentümerin eines der beiden wird und Norbert Müller Alleineigentümer des zweiten Hauses. Dementsprechend überträgt Ines Müller an einem Haus 1/2 Miteigentum auf ihren Bruder und der Bruder an dem anderen Haus Miteigentum auf seine Schwester. Beide Häuser haben jeweils einen Wert in Höhe von 300.000,00 Euro, so dass die Übertragungen gleichwertig sind. Es fällt Grunderwerbsteuer an auf die übertragenen 150.000,00 Euro in Höhe von 9.750,00 Euro.
Wer eine Immobilie an entferntere Verwandte oder nicht verwandte Personen verschenkt, muss ferner Folgendes beachten:
Falls diese Immobilienschenkung unter einer Auflage erfolgt, z.B., dass ein Nießbrauch oder Wohnrecht für den Schenkungsgeber bestellt wird, entsteht in Höhe der Gegenleistung, also z.B. in Höhe des Nießbrauches Grunderwerbsteuer.
Beispiel: Onkel Willi hat keine Kinder und seine Ehefrau lebt nicht mehr. Er ist Eigentümer eines Hauses, in dem er wohnt. Das Haus verschenkt er bereits zu Lebzeiten an seinen Neffen Heinz und behält sich das lebenslange Wohnrecht an dem Haus vor. Dabei handelt es sich um eine Gegenleistung des Neffen, der durch das Wohnrecht des Onkels das Haus bis zum Tod des Onkels nicht nutzen kann.
Der Wert des Wohnrechts berechnet sich wie folgt: Onkel Willi ist im Zeitpunkt der Schenkung 65 Jahre alt. Das Haus würde bei Vermietung monatlich 1.000,– Euro Miete kalt einbringen. Der Mietwert des Hauses ist also jährlich 12.000,– Euro. Die statistische Lebenserwartung von Onkel Willi nach der Sterbetabelle beträgt noch 17,71 Jahre. Es ergibt sich ein Faktor von 11,444 für den Jahreswert des Wohnrechts und damit hat das Wohnrecht einen Wert in Höhe von 137.328,00 Euro. Auf diesen Wert fällt Grunderwerbsteuer an in NRW in Höhe von 6,5%, das entspricht 8.926,32 Euro.
